Wspólna droga – problemy i sposoby na ich rozwiązanie.
Niegdyś zasadą było, że dojazd właściciela do jego nieruchomości odbywał się poprzez drogę stanowiącą własność jednostki samorządu terytorialnego. Jako, że z własnością takiej drogi – nieruchomości wiążą się przede wszystkim obowiązki w postaci jej utrzymania w należytym stanie, obecnie przoduje takie rozwiązanie, zgodnie z którym właściciel, który nabywa nieruchomość nie posiadającą bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, nabywa także odpowiedni, ułamkowy udział w gruncie stanowiącym drogę dojazdową do tej nieruchomości. Rozwiązanie takie jest nader korzystne dla jednostki samorządu terytorialnego, bowiem skoro nie jest właścicielem nieruchomości, to nie jest obciążone obowiązkiem należytego utrzymania drogi. Obowiązek ten spoczywa zaś na współwłaścicielu drogi dojazdowej. Często zdarza się jednak, że współwłaścicieli nieruchomości drogowej jest wielu, stąd też wiele jest stanowisk w przedmiocie sposobu i rozmiaru remontu, a także wielkości środków, które każdy ze współwłaścicieli chce lub może na ten cel przeznaczyć. W konsekwencji doprowadzenie do remontu drogi jest drogą, niejednokrotnie przez mękę. W niniejszym artykule wyjaśnię, jakie czynności należy podjąć, aby zgodnie z przepisami prawa przeprowadzić remont drogi. Wcześniej jednak należy poczynić kilka uwag wstępnych.
Na czym polega współwłasność – istota współwłasności i co współwłaściciel może zrobić z rzeczą.
W celu wyjaśnienia istoty współwłasności ustalić należy najpierw czym jest własność. Definicję własności zawiera art. 140 k.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Z definicji tej wynika, że własność obejmuje takie sfery władztwa nad rzeczą, jak prawo do korzystania z rzeczy oraz prawo do rozporządzania rzeczą. Prawo do korzystania z rzeczy to prawo do jej posiadania (ius possidendi), prawo jej używania (ius utendi), prawo pobierania pożytków z rzeczy, tj. wszelkich dochodów, które ta rzecz przynosi (ius freundi) oraz prawo do dysponowania faktycznego rzeczą (ius abutendi) poprzez np. jej zniszczenie, zużycie, przetworzenie. Z kolei prawo do rozporządzania rzeczą oznacza możliwość jej zbycia, obciążenia czyimś prawem (np. hipoteką, służebnością). Wszystkie wymienione wyżej atrybuty własności mogą być ograniczone wyłącznie przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego. Poza tak wyznaczonymi granicami właściciel może czynić z rzeczą to, co zechce.
Pewne odmienności występują w przypadku współwłaściciela rzeczy. Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności: współwłasność łączna (bezudziałowa) oraz współwłasność ułamkowa. Jako, że współwłasność drogi jest przede wszystkim współwłasnością ułamkową, to jej będzie poświęcony niniejszy artykuł. Współwłasność drogi należy rozpatrywać w dwóch aspektach. Pierwszy z nich to własność udziału, drugi zaś to zespół udziałów poszczególnych współwłaścicieli, które tworzą prawo własności rzeczy. W zakresie własności udziału właściciel tego udziału – w myśl zasady wyrażonej w art. 140 k.c. – może czynić ze swoim udziałem to, co zechce, w tym może korzystać z udziału i nim rozporządzać (np. sprzedać go) i nie jest potrzebna w tym zakresie zgoda pozostałych współwłaścicieli rzeczy. Z kolei w zakresie własności rzeczy (nieruchomości – drogi), na którą składają się udziały poszczególnych współwłaścicieli, to każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Oznacza to, że prawo współwłaściciela rzeczy do korzystania i posiadania rzeczy doznaje ograniczenia na skutek istnienia takich samych uprawnień innego współwłaściciela rzeczy. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 1 k.c.). Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 200 zd. 1 k.c.). Natomiast pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 k.c.).
Gdzie jest położony teren odpowiadający udziałowi współwłaściciela?
W sytuacji, gdy wspólne prawo należy do kilku podmiotów, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa, mamy do czynienia z wielością podmiotów prawa własności jednej rzeczy. Każdy ze współuprawnionych ma prawo do całej rzeczy, a żaden nie ma prawa do jej wyodrębnionej części fizycznej, co stanowi podstawę niepodzielności wspólnego prawa. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, lecz żaden z nich nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jest to zasadę niepodzielności wspólnego prawa, którą statuuje art. 195 k.c. Przenosząc te rozważania na remont wspólnej drogi stwierdzić należy więc, że nieuprawnione jest samodzielne wykonanie remontu przez danego współwłaściciela jakiejś części drogi, nawet jeśli odpowiada ona wielkości udziału danego współwłaściciela. Żaden ze współwłaścicieli nie ma bowiem prawa do wyłącznego władania określoną częścią nieruchomości drogowej.
Współwłasność drogi a wspólnota mieszkaniowa – podobieństwa i różnice.
Wiele osób porównuje współwłasność drogi do współwłasności nieruchomości wspólnej, należącej do właścicieli odrębnych lokali we wspólnotach mieszkaniowych. Porównania takie nie są zasadne. Współwłasność drogi uregulowana jest przez przepisy kodeksu cywilnego, natomiast współwłasność nieruchomości wspólnej właściciela lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. To oznacza, że nie można traktować w tożsamy sposób obu rodzajów współwłasności. Czym innym jest natomiast okoliczność, że niejednokrotnie kodeks cywilny i ustawa o własności lokali przewidują w określonych aspektach podobne rozwiązania prawne, czy też posługują się podobnymi pojęciami prawnymi (np. czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu). W tym zakresie dopuszczalne jest dla oceny stosunków współwłasności drogi odpowiednie stosowanie dorobku judykatury i doktryny prawniczej z zakresu regulacji ustawy o własności lokali, przy uwzględnieniu jednak występujących odrębności.
Ilu współwłaścicieli musi zgodzić się na remont drogi wspólnej?
Zgodnie z treścią art. 201 zd. 1 k.c., do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W myśl art. 199 zd. 1 k.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Aby odpowiedzieć na pytanie, ile współwłaścicieli musi zgodzić się na remont drogi wspólnej niezbędne zatem jest ustalenie, czy remont drogi jest czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną i w związku z tym wystarczy zgoda większości współwłaścicieli, czy też przekracza zakres zwykłego zarządu i niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Żaden przepis prawa nie wskazuje jednak, co należy rozumieć pod pojęciem czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd, pomimo, że jest to pojęcie stosowane w wielu instytucjach prawa.
W judykaturze i doktrynie przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu obejmują załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości, zgodnym z jej przeznaczeniem i utrzymywaniem w stanie niepogorszonym (np. dokonywanie bieżących napraw, uprawianie gruntów, pobieranie płodów rolnych, uiszczanie podatków oraz innych świadczeń, rozbiórka zniszczonych zabudowań, czy składowanie materiałów budowlanych). Z kolei do czynności przekraczających zwykły zarząd należy zwłaszcza rozporządzanie rzeczą wspólną, jak wyzbycie się własności, obciążenie rzeczy prawem rzeczowym ograniczonym albo wynajęcie, wydzierżawienie czy użyczenie, względnie czynności, które zmieniają dotychczasowy sposób korzystania z rzeczy, jak. np. budowa nowych budynków, rozbudowa istniejących (tak NSA w postanowieniu z dnia 19.09.2018 r., I OSK 576/17). Przyjmuje się też, że do czynności przekraczających zwykły zarząd zaliczyć można te o najpoważniejszych skutkach – wpływających na substancję rzeczy, sposób jej przeznaczenia, czy generujących istotne koszty obciążające współwłaścicieli. Ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być jednak dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. Nie można zatem jednoznacznie, bez odwołania się do uwarunkowań konkretnej nieruchomości (czy jest to grunt rolny, droga dojazdowa, budynek gospodarczy, lokal mieszkalny) i zakresu przedsiębranych czynności (czy jest to modernizacja, naprawa, rozbiórka, nowa inwestycja) oraz ich rozmiaru finansowego stwierdzić, czy dana czynność pozostaje w zakresie zwykłego zarządu, czy go przekracza.
Przykładowo wskazać można, że w orzecznictwie przyjęto, iż:
- czynność polegająca na podjęciu robót budowlanych przy obiekcie, stanowiącym współwłasność kilku osób, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną (wyrok z dnia 21 listopada 2017 r. VII SA/Wa 108/17);
- instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągowej na gruncie będącym przedmiotem współwłasności oraz przyłącza do budynku stanowiącego współwłasność jest czynnością zwykłego zarządu (uchwała SN z 19.04.2002 r., III CZP 18/02, postanowienie SN z 21.11.1980 r., sygn. akt III CRN 166/80; wyrok NSA z 16.07.2010 r., sygn. akt II OSK 906/09, wyrok SA w Krakowie z dnia 13 września 2017 r.I ACa 394/17, wyrok WSA w Warszawie z 2.04.2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02), choć istnieją w tym względzie również orzeczenia odmienne (m.in. wyrok SO w Krakowie z dnia 24.05.2017 r., II Ca 513/17);
- wykonanie wewnętrznej (w budynku stanowiącym współwłasność) instalacji gazowej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, gdyż nieprawidłowe jej wykonanie może zagrażać interesom innych współwłaścicieli nieruchomości, w tym życiu lub zdrowiu innych osób, nie tylko zajmujących lokal, w którym instalacja ta ma być wykonana (Wyrok NSA z dnia 7 listopada 2023 r., II OSK 1498/22);
- budowa podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię elektryczną na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności, jest czynnością nieprzekraczającą zakres zwykłego zarządu (wyrok NSA z dnia 19 czerwca 2012 r., II OSK 511/11), ale już budowa stancji transformatorowej przekracza zakres zwykłego zarządu (wyrok WSA w Białymstoku II SA/BK 692/12);
- wykonywanie obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej na gruncie wspólnym nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (wyrok NSA z 29.06.2022 r. , II OSK 2609/19)
- docieplenie budynku stanowiącego współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (wyrok SO w Suwałkach z dnia 14.01.2019 r., I C 660/18);
- czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest przeprowadzenie inwestycji, które mają na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (uchwała SN z dnia 19.04.2002, III CZP 18/02, wyrok WSA z dnia 02.04.2004, IV SA 3785/02, wyrok NSA z dnia 19.06.2012, II OSK 511/11, postanowienie SO w Elblągu z dnia 8.10.2014 r., I Ca 273/14).
Mając na uwadze powyższe, czynność polegająca na remoncie drogi wspólnej może być czynnością zwykłego zarządu, ale może też przekraczać zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w zależności od rodzaju tej czynności, jej zakresu, skali, pochłoniętych środków. W mojej ocenie naprawa drogi w sposób umożliwiający dotychczasowe korzystanie z niej i materiałem, który dotychczas stanowił budulec drogi, wchodzi w zakres zwykłego zarządu niezależnie od ilości niezbędnych na ten cel środków. Podobnie rzecz się ma z budową infrastruktury, która ma służyć utrzymaniu drogi w należytym stanie, jak np. budowa kanalizacji deszczowej, które zapobiegnie niszczeniu drogi przez wodę. Czynności te zmierzają bowiem do zachowania substancji rzeczy, umożliwiają korzystanie z rzeczy zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem i prowadzą do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym. Jeśli zaś idzie o inwestycje w drogę, polegające na jej ulepszeniu, zastosowaniu materiałów, które dotychczas nie stanowiły budulca drogi, które pociągają za sobą wzrost wartości nieruchomości, do której prowadzi droga, a ponadto znacznie obciążają współwłaściciela pod względem finansowym, to w mojej ocenie takie inwestycje przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Jednak sieć kanalizacji deszczowej, która wychodzi poza nieruchomość wspólną na nieruchomość sąsiednią jest już czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, bowiem wkracza w sferę własności innych podmiotów.
Jak obliczamy większość współwłaścicieli?
Zgodnie z treścią art. 204 k.c., większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. W tym celu należy ustalić wielkość udziału przysługującego każdemu współwłaścicielowi wynikającego z treści księgi wieczystej nieruchomości, a następnie je zasumować. Nawet jeden współwłaściciel, jeśli jego udział wynosi ponad połowę, stanowi większość współwłaścicieli. Zgodnie z przeważającym poglądem doktryny prawniczej, jest to przepis dyspozytywny, a więc współwłaściciele mogą postanowić, że ich czynności będą podejmowane według zasady jeden współwłaściciel – jeden głos. Na takie postanowienie muszą jednak zgodzić się wszyscy współwłaściciele, bowiem jest to czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli wszyscy współwłaściciele nie wyrażą zgody, to możliwe jest wystąpienie do sądu z odpowiednim wnioskiem.
Jakie czynności należy podjąć, jeśli nie ma wymaganej zgody współwłaścicieli na dokonanie remontu drogi?
Jeśli – mając na uwadze powyższe dyrektywy – dojdziemy do wniosku, że remont drogi jest czynnością w zakresie zwykłego zarządu, to wówczas, zgodnie z art. 201 zd. 2 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wydanie upoważnienia do do dokonania danej czynności. Jeśli zaś remont drogi stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to w myśl art. 199 zd. 2 k.c. współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 zd. 2 k.c.).
Postępowanie sądowe o wyrażenie przez sąd zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jak też w zakresie zwykłego zarządu, jest postępowaniem nieprocesowym, co oznacza, że każdy z jego uczestników ponosi koszty postępowania we własnym zakresie. Wnioskodawców obciąża koszt opłaty sądowej od wniosku o wyrażenie przez sąd zgody w kwocie 100 zł oraz koszty zawodowego pełnomocnika reprezentującego w sprawie, które nawet przy wydaniu orzeczenia zgodnego z treścią wniosku nie zostaną zwrócone.
Rolą sądu w postępowaniu o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd jest wydanie orzeczenia przy uwzględnieniu celu zamierzonej przez wnioskodawców czynności oraz interesów wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 2 k.c.). Wobec tego wnioskodawcy zobowiązani są wykazać gospodarcze znaczenie wykonania wskazanych we wniosku prac i udowodnić, że w wyniku dokonania tych prac pozostali współwłaściciele nie będą pokrzywdzeni, a wręcz zostaną wzbogaceni, bowiem urządzenie drogi i uzbrojenie terenu zwiększy wartość wszystkich graniczących z działką drogową nieruchomości. Decydujące znaczenie ma interes gospodarczy nieruchomości sąsiadujących z działką drogową, a nie działki drogowej, gdyż działka drogowa służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości, a wymieniona we wniosku inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności działek sąsiednich. Uczestnikami postępowania sądowego są wszyscy pozostali współwłaściciele i w toku postępowania sądowego każdy z nich może zaprezentować swoje racje.
W orzeczeniu kończącym postępowanie, w przypadku uwzględnienia wniosku sąd zezwoli wnioskodawcom (upoważni wnioskodawców) na dokonanie tylko tych czynności, które zostały opisane we wniosku. Z tego więc względu istotne jest, aby wniosek zawierał szczegółowy opis czynności, jakich wnioskodawcy chcą dokonać. Ponadto, w orzeczeniu kończącym postępowanie sąd wskaże, że wnioskowane czynności zostaną dokonane na koszt wszystkich współwłaścicieli, stosownie do wielkości udziałów.
W jakiej wysokości każdy ze współwłaścicieli musi ponosić koszty remontu drogi?
Zgodnie z treścią art. 207 k.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Powyższe oznacza, że współwłaściciele uczestniczą w kosztach inwestycji drogowej stosownie do wielkości udziałów. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, a więc współwłaściciele mogą odmiennie określić udział w kosztach inwestycji. Takie odmienne określenie jest jednak czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i muszą na nie wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele. W braku takiej zgody znajduje zastosowanie zasada opisana powyżej – sąd wydaje zgodę na odmienne określone udziału współwłaścicieli w kosztach inwestycji biorąc pod uwagę cel zamierzonej przez wnioskodawców czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 2 k.c.).
Jest zgoda sądu i co dalej?
Jeśli sąd udzieli zgody określonym współwłaścicielom na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to osoby te są umocowane do dokonania czynności wskazanych w orzeczeniu sądu. Na potrzeby niniejszego artykułu nazwijmy te osoby „Współwłaścicielami Wnioskującymi”. Współwłaściciele Wnioskujący podpisują odpowiednie umowy, występują w postępowaniu administracyjnym np. w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę oraz uiszczają wynagrodzenie na rzecz wykonawcy. Niemniej jednak obowiązek zapłaty wynagrodzenia wykonawców i innych kosztów związanych z wykonaniem czynności opisanych w orzeczeniu sądu spoczywa – jak wskazano w orzeczeniu sądu – na wszystkich współwłaścicielach. Orzeczenie sądowe stanowi bowiem podstawę prawną do udziału finansowego w inwestycji także pozostałych współwłaścicieli. I tu dochodzimy do kwestii technicznych – kiedy współwłaściciele winni ponieść koszty inwestycji i jak je uzyskać od pozostałych współwłaścicieli?
Kwestie techniczne związane z poniesieniem kosztów remontu drogi.
W zakresie wyłożenia środków finansowych na inwestycję drogi możliwe jest kilka rozwiązań. Pierwsze z nich to takie, gdy wszyscy współwłaściciele wykładają jednorazowo określoną kwotę, wystarczającą na pokrycie kosztów inwestycji. Przykładowo, jeśli inwestycja wynosi 100.000 zł, to każdy ze współwłaścicieli uiszcza kwotę odpowiadającą jego udziałowi. Co jednak, gdy jeden lub kilku ze współwłaścicieli nie wyłoży kwoty stanowiącej jego udział w inwestycji? W takiej sytuacji Współwłaściciele Wnioskujący mogą złożyć pozew o zapłatę na ich rzecz od współwłaściciela, który nie wyłożył środków, odpowiedniej kwoty odpowiadającej jego udziałowi. Może wystąpić również taka sytuacja, w której koszty inwestycji będą tak wysokie, że żaden ze współwłaścicieli nie będzie mógł jednorazowo wyłożyć środków odpowiadających jego udziałowi. Wówczas zasadnym byłoby ustalenie wpłat w określonej wysokości, płatnych miesięcznie stosownie do udziału współwłaścicieli aż do osiągnięcia zakładanej kwoty. Jeśli jeden lub kilku ze współwłaścicieli nie wyłoży kwoty stanowiącej jego udział w inwestycji, to w takiej sytuacji Współwłaściciele Wnioskujący – podobnie jak w pierwszym analizowanym przypadku – mogą złożyć pozew o zapłatę na ich rzecz od współwłaściciela, których nie wyłożył środków, odpowiedniej kwoty odpowiadającej jego udziałowi. Postępowanie przeciwko współwłaścicielowi, który nie wyłożył środków, jest postępowaniem procesowym, co oznacza konieczność uiszczenia opłaty sądowej stanowiącej zazwyczaj 5% kwoty, której zasądzenia się domagają Właściciele Wnioskujący oraz poniesienia kosztów zawodowego pełnomocnika w osobie radcy prawnego. Po wygraniu sprawy koszty te zostaną zwrócone – zostaną zasądzone od strony przegrywającej.
Zarząd współwłaścicieli drogi
Zarząd to zespół czynności polegających na zarządzaniu, podejmowaniu decyzji w sprawach dotyczących rzeczy wspólnej. Przepisy prawa przewidują trzy rodzaje zarządu rzeczą wspólną. Pierwszym z nich, najbardziej naturalnym, jest zarząd ustawowy, bowiem to ustawa (kodeks cywilny) wskazuje w jakich sprawach i jaką większością współwłaściciele mogą podejmować decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jeżeli zatem każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, to tym samym jest także do tego uprawniony. Zasady wykonywania tego zarządu zostały opisane powyżej.
Drugi rodzaj zarządu to zarząd umowny. Współwłaściciele mogą bowiem na podstawie umowy ustalić odmienne niż wskazano w przepisach zasady zarządzania nieruchomością. W szczególności mogą powierzyć wykonywanie zarządu rzeczą wspólną jednemu ze współwłaścicieli lub niektórym z nich albo też osobie nie będącej współwłaścicielem. Mogą na przykład wskazać, że określonego rodzaju czynności będzie podejmować określony podmiot, nazywany zarządcą. W mojej ocenie, jeśli zakres powierzonych czynności odpowiada czynnościom zwykłego zarządu, to wówczas umowa o zarząd co do zasady może być zawarta przez większość współwłaścicieli, choć taka ocena musi być poprzedzona badaniem konkretnej sytuacji faktycznej w konkretnych warunkach. Jeśli natomiast zakres czynności zarządcy przekazany mu na podstawie umowy miałby odpowiadać czynnościom przekraczającym zakres zwykłego zarządu, to wówczas umowa taka musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli (por. wyrok SO w Lublinie z dnia 5.10.2017 r., II Ca 361/17). To oznacza, że w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przy współwłasności wielu podmiotów, gdy choćby jeden z nich jest nieuchwytny lub nie zgadza się na zmianę zarządu, instytucja zarządu umownego nie znajdzie zastosowania. Powierzenie wykonywania zarządu rzeczą wspólną przez wszystkich współwłaścicieli jednemu ze współwłaścicieli lub niektórym z nich albo też osobie nie będącej współwłaścicielem powoduje, że dopóki taka umowa obowiązuje, wyłączone są uprawnienia do wykonywania zarządu tych współwłaścicieli, którym umownie wykonywania zarządu nie powierzono.
Ostatni przypadek zarządu do zarząd sądowy (zwany również przymusowym). Reguluje go art. 203 k.c. Zgodnie z tym przepisem, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Jak wynika z powyższego, zarząd sądowy może mieć miejsce wyłącznie w przypadku czynności zwykłego zarządu i tylko, gdy zaistnieją określone przesłanki: 1) nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu; 2) większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu; 3) większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość. Wówczas sąd wskazuje osobę sprawującą w imieniu wszystkich współwłaścicieli zarząd nieruchomością i takiemu zarządcy należy się odpowiednie, ustalone przez sąd wynagrodzenie.
Podsumowanie
Mając na uwadze powyższe, stosunki współwłaścicieli rzeczy wspólnej odznaczają się się wysokim stopieniem skomplikowania, przez co utrudnione jest udzielenie jednoznacznych odpowiedzi na problemy występujące w obszarze uprawnień i obowiązków współwłaścicieli i czynności przez nich podejmowanych. Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy dana czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czy nie, bowiem od tego ustalenia zależą dalsze kroki mające na celu skuteczne dokonanie danej czynności.